4月18日至4月21日，連續(xù)四天，上海土拍。超500億的土地，等著房企們瓜分。有頭有臉的業(yè)內(nèi)大咖，名不見經(jīng)傳的地方房企，都齊聚上海灘，來(lái)試試自己的手氣。

由于熱門地塊實(shí)在太搶手，花落誰(shuí)家全靠老天爺賞臉。房企在拿地前都開啟了拜佛模式，有的甚至跑到五臺(tái)山，求佛祖和菩薩保佑自己能拿到地塊。

此次上海拿地，一家來(lái)自廣州的房企——越秀地產(chǎn)，更是在拍賣桌上擺出了一個(gè)橙子、一根香蕉，寓意“成交”。然而，兩個(gè)水果并沒有讓越秀心想事成。

(相關(guān)資料圖)

4月18日下午，浦東新區(qū)16號(hào)線周浦地塊即將競(jìng)拍時(shí)，越秀地產(chǎn)卻在最后的資料審核關(guān)頭，被取消了參拍資格，原本與其聯(lián)合的華發(fā)地產(chǎn)也被迫出局。取消原因則是，“營(yíng)業(yè)執(zhí)照經(jīng)營(yíng)范圍不符合地塊要求”。

越秀地產(chǎn)的競(jìng)拍代表很不服，當(dāng)日就提出抗議，要求競(jìng)拍延期舉行，但未能獲準(zhǔn)，直到3天后才得以重返土拍市場(chǎng)。然而，拿地好時(shí)機(jī)已被錯(cuò)過(guò)了。

「市界」根據(jù)房企的一份競(jìng)拍名單統(tǒng)計(jì)，上海首批19宗地塊拍賣中，越秀地產(chǎn)以獨(dú)立或聯(lián)合體的形式至少報(bào)名了14個(gè)地塊。但最終，只以7.244億收獲了靜安區(qū)中興社區(qū)一個(gè)地塊。

不過(guò)，上海拿地的失意，只是越秀地產(chǎn)走向全國(guó)化擴(kuò)張的一個(gè)小挫折。放眼整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)，不會(huì)有人會(huì)輕易忽略掉這位廣州地產(chǎn)一哥，因?yàn)樗膭?shì)頭實(shí)在太猛了。

4月20日，越秀地產(chǎn)還發(fā)布了一份84港元的供股融資計(jì)劃，明確提出資金將用于進(jìn)一步投資拿地。

這條來(lái)自南方的鯰魚，要攪動(dòng)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)了。

為拿地，拍賣桌上放橙子香蕉

參與土地競(jìng)拍的現(xiàn)場(chǎng)，卻臨時(shí)被取消競(jìng)拍資格，越秀地產(chǎn)到底冤不冤？這還要從越秀地產(chǎn)參與上海競(jìng)拍的主體公司說(shuō)起。

「市界」了解到，越秀地產(chǎn)報(bào)名參與上海聯(lián)合競(jìng)拍的公司，是越秀杭州房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“越秀杭州公司”）。

工商資料顯示，這是一家具有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書的公司，許可機(jī)關(guān)是浙江省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳。而在參與上海土拍前，越秀地產(chǎn)剛于3月底競(jìng)拍到了一塊杭州的熱門地塊。

▲（圖源：視覺中國(guó)）

但在上海土拍，越秀杭州公司卻被意外踢出局。土地公證處人員給出的理由是，“開發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書限定于單一地塊”。而這個(gè)突如其來(lái)的判定理由，也引起了越秀地產(chǎn)競(jìng)拍人員的不解。

據(jù)媒體報(bào)道，相關(guān)代表在現(xiàn)場(chǎng)稱，認(rèn)同并尊重上海土拍的客觀公正性，之后會(huì)調(diào)取下午的土拍視頻進(jìn)行申訴。最終，在經(jīng)過(guò)3天的努力后，越秀杭州公司又意外地通過(guò)判定標(biāo)準(zhǔn)，得以重新回歸市場(chǎng)。

而在持續(xù)4天的上海土拍現(xiàn)場(chǎng)中，這并不是唯一一次意外。土拍首日，因?qū)徍速Y料時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，地塊拍到晚上7點(diǎn)才結(jié)束；第三天，土地拍賣則拍到晚上10點(diǎn)才結(jié)束；而到了最后一天，又因線上系統(tǒng)卡頓，導(dǎo)致莘莊地塊的結(jié)果遲遲無(wú)法出來(lái)。

對(duì)此，上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦對(duì)「市界」表示，上海土拍市場(chǎng)的競(jìng)價(jià)規(guī)則是非常成熟的，此次出現(xiàn)那么多意外，還是和這一次的報(bào)名人數(shù)遠(yuǎn)超預(yù)期有關(guān)。

“報(bào)名的房企50多家，不少房企還都是聯(lián)合體，為了維持公平公正，監(jiān)管部門需要一桿子查到底的穿透式調(diào)查，時(shí)間肯定要長(zhǎng)一些。”盧文曦說(shuō)道。

而根據(jù)工商資料來(lái)看，越秀杭州公司的兩個(gè)出資股東，均是注冊(cè)在香港的公司，是監(jiān)管難以穿透的地帶。盧文曦表示，“雖然沒有明文規(guī)定，但競(jìng)拍主體有兩個(gè)股東不在內(nèi)地，意味著其提供的資料還不足以證明房企是否符合相應(yīng)規(guī)則。不過(guò)，這也說(shuō)明上海土拍規(guī)則在某些方面太過(guò)死板，還有一定的優(yōu)化空間。”

但對(duì)于越秀地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，上述意外事件卻讓它錯(cuò)過(guò)了一次布局的好時(shí)機(jī)。據(jù)「市界」不完全統(tǒng)計(jì)，最近兩年，越秀地產(chǎn)在上海拿的地塊總共只有4幅，急需進(jìn)一步補(bǔ)倉(cāng)。

和上海土拍的意外出局不同，越秀地產(chǎn)在2月19日的北京土拍中運(yùn)氣不差。那場(chǎng)土拍中，越秀地產(chǎn)壓過(guò)了中海、首開、中鐵、建發(fā)等國(guó)央企，斥資59億元拿下兩個(gè)熱門地塊。

為了拿下北京市場(chǎng)，越秀地產(chǎn)去年挖來(lái)了原旭輝華北區(qū)域總裁董毅，擔(dān)任華北區(qū)域副總裁，主管投資和北京公司。不過(guò)，給這兩個(gè)地塊算過(guò)賬之后，不少人還是為這位新上任的營(yíng)銷總捏了把汗。

“越秀北京朱辛莊地塊的房地價(jià)差在每平方米26000~28000元，相比周邊三四萬(wàn)元的房地價(jià)差來(lái)說(shuō)，還是存在一定壓力的。”

對(duì)于負(fù)責(zé)整個(gè)華北區(qū)域投資的董毅而言，他承載的遠(yuǎn)不止是單個(gè)項(xiàng)目的盈利壓力，而是做大做強(qiáng)北方市場(chǎng)的使命。

今年業(yè)績(jī)會(huì)上，越秀地產(chǎn)董事長(zhǎng)林昭遠(yuǎn)表示，“北京會(huì)是我們要重點(diǎn)發(fā)展的城市，其它北方的城市像青島、濟(jì)南這些也會(huì)考慮拿地”“拿地的好時(shí)機(jī)時(shí)刻都在”。

這是越秀地產(chǎn)第一次公開展露出對(duì)北京市場(chǎng)的決心。雖然廣州與深圳僅一城之隔，但越秀地產(chǎn)發(fā)展的前26年間，一直未涉足深圳市場(chǎng)。對(duì)房企們爭(zhēng)搶最激烈的北京、上海兩個(gè)一線城市，也鮮有布局。

成立40年間，越秀地產(chǎn)的發(fā)展，一直受益于廣州這個(gè)大本營(yíng)。“廣州對(duì)越秀有很強(qiáng)的資源傾斜，比如老城區(qū)的地塊、舊改的地塊等，它能拿到的資源明顯要比其他房企更好一些，利潤(rùn)空間也相對(duì)大。”廣州資深房地產(chǎn)分析師鄧志浩對(duì)「市界」說(shuō)道。

但不可否認(rèn)的是，越秀地產(chǎn)也在被這個(gè)“舒適圈”牽制。盡管已贏得了廣州“銷售一哥”的霸主之位，但如果要跟其他全國(guó)性房企“掰手腕”的話，越秀地產(chǎn)的銷售實(shí)力卻長(zhǎng)期排在30強(qiáng)之外。

走出廣州，瓜分更大的土地市場(chǎng)蛋糕，成為越秀地產(chǎn)亟待實(shí)現(xiàn)的夢(mèng)想。去年其他房企老板都在叫苦不迭時(shí)，林昭遠(yuǎn)卻平靜淡然地說(shuō)道，“錢是不差的。”

很快，“不差錢”的越秀地產(chǎn)，成了土地市場(chǎng)里出手大方的買家。去年，房地產(chǎn)龍頭企業(yè)融創(chuàng)債務(wù)違約時(shí)，市場(chǎng)上屢次傳出越秀地產(chǎn)要收購(gòu)其資產(chǎn)的消息。

而在民企收縮的土拍市場(chǎng)里，越秀地產(chǎn)的進(jìn)攻態(tài)勢(shì)要更猛烈。過(guò)去3年，越秀地產(chǎn)的拿地額度平均在400億至500億間。按照越秀地產(chǎn)管理層的計(jì)劃，越秀地產(chǎn)今年土地投資額度依舊維持在400億左右。

為了拿地，越秀地產(chǎn)投資拓展人員很努力得活躍在各個(gè)土地市場(chǎng)。據(jù)「市界」不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，越秀幾乎參與報(bào)名了北京、青島、杭州、上海等所有熱門地塊的土地競(jìng)拍，土地投資額已超百億。

努力獲取更多土地籌碼，是當(dāng)前越秀地產(chǎn)通往一家龍頭房企的必經(jīng)之路。畢竟，擺在林昭遠(yuǎn)面前的，是一條只能進(jìn)不能退的路——越秀地產(chǎn)必須要更快，更強(qiáng)。

為沖刺世界500強(qiáng)，拼了

努力了兩三年之后，越秀地產(chǎn)終于在2022年取得了行業(yè)第16的位置，一年內(nèi)排名提升了18位。

但對(duì)林昭遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)，這還不夠。因?yàn)樵叫愕禺a(chǎn)背后是越秀集團(tuán)。作為廣州市的重點(diǎn)企業(yè)，越秀集團(tuán)的使命是進(jìn)入全球500強(qiáng)，越秀地產(chǎn)要在其中發(fā)揮重大作用。

▲（來(lái)源：越秀集團(tuán)官網(wǎng)）

越秀地產(chǎn)是家老牌房企了。

1983年，廣州市政府決定，成立廣州市城市建設(shè)開發(fā)總公司（以下簡(jiǎn)稱“城建總”），也就是越秀地產(chǎn)的前身。

“城建總”時(shí)期的越秀地產(chǎn)，給廣州留下過(guò)不少地標(biāo)性建筑。從廣州天河北的東站廣場(chǎng)、市長(zhǎng)大廈、財(cái)富廣場(chǎng)，到珠江新城的IFC（西塔）、越秀金融大廈（北塔）、廣州環(huán)貿(mào)中心（ICC）等，都出自它之手。

廣州本地的建筑行業(yè)人士陳凱（化名）對(duì)「市界」回憶道，“‘城建總’時(shí)期建的房子，結(jié)實(shí)，很多裝修人說(shuō)，它建的房子拆墻難度就比別的樓盤要難，因?yàn)殇摻钏嗟姆至孔恪！?/p>

2008年，廣州市為進(jìn)一步深化國(guó)企改革，決定將香港上市公司“越秀投資”注入越秀集團(tuán)，并將越秀投資更名為“越秀地產(chǎn)”，并將“城建總”的資產(chǎn)裝入其中。

越秀地產(chǎn)的命運(yùn)被改寫，它不再僅僅承擔(dān)城市建設(shè)的角色，而是轉(zhuǎn)而聚焦房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展壯大。當(dāng)時(shí)越秀地產(chǎn)的掌門人張招興，擔(dān)起了這一重任。

▲（圖源：視覺中國(guó)）

張招興時(shí)期的越秀地產(chǎn)，也曾多次展示過(guò)全國(guó)化擴(kuò)張的沖動(dòng)。2013年起，它頻繁獲取“高價(jià)地”項(xiàng)目，但最終卻難以消化。這之后，越秀地產(chǎn)開始放慢腳步，卻也錯(cuò)失了立于潮頭的機(jī)會(huì)。

“早年越秀地產(chǎn)的發(fā)展并沒有抓住全國(guó)化機(jī)會(huì)，每年雖然也推出樓盤，但幾乎都是小地塊，與碧桂園、雅居樂那種一圈一個(gè)大地塊相比，動(dòng)作太小太慢，年?duì)I收一直到了2013年才突破百億元，而萬(wàn)科、碧桂園這些早就奔著千億元去了。”陳凱說(shuō)道。

這也造成了，越秀地產(chǎn)雖說(shuō)是廣州首個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，恒大、碧桂園都是它的小老弟，但銷售規(guī)模上它卻被這些后來(lái)者反超。

直到2018年8月，張招興從原本的越秀地產(chǎn)董事長(zhǎng)升為越秀集團(tuán)董事長(zhǎng)。在他上任沒多久后，越秀集團(tuán)制定了向“世界500強(qiáng)”發(fā)起沖刺的口號(hào)。

越秀集團(tuán)宣布，趕在“十四五”末（即2025年），要實(shí)現(xiàn)總資產(chǎn)超一萬(wàn)億、營(yíng)業(yè)收入超2000億等目標(biāo)。而在2022年，越秀集團(tuán)的營(yíng)收為1056.3億元人民幣，距離排名467位的廣藥集團(tuán)年?duì)I收305億美元，還有近千億元人民幣的差距。

努力讓越秀集團(tuán)進(jìn)入世界500強(qiáng)名列，成了張招興的隱形“KPI”。

根據(jù)《財(cái)富》雜志2022年數(shù)據(jù)顯示，北上廣深4座一線城市擁有的本土世界500強(qiáng)城市中，北京54家、上海12家、深圳10家，而廣州只有4家。

廣州本地的房企資深人士對(duì)「市界」說(shuō)道，“世界500強(qiáng)這個(gè)目標(biāo)，是它目前正在爭(zhēng)取全力達(dá)成的。尤其是廣州自從恒大爆雷后又丟了世界500強(qiáng)，它也急于扶持一些新的世界500強(qiáng)企業(yè)”。

作為越秀集團(tuán)重要業(yè)務(wù)支撐的越秀地產(chǎn)，迎來(lái)了更大的發(fā)展使命。2018年8月，林昭遠(yuǎn)從張招興手中接過(guò)了越秀地產(chǎn)董事長(zhǎng)的帥印。

越秀地產(chǎn)正式迎來(lái)了林昭遠(yuǎn)時(shí)代。上任地產(chǎn)董事長(zhǎng)的第一年，越秀地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)方向從原來(lái)的“固守廣州”改為“走出廣州”，內(nèi)部經(jīng)營(yíng)風(fēng)格開始轉(zhuǎn)向。

接近越秀地產(chǎn)的人士對(duì)「市界」分析道，“新一屆管理層上任后，越秀地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)格也發(fā)生了很大變化，雖然說(shuō)在集團(tuán)內(nèi)部走的還是國(guó)企的編制體系，但項(xiàng)目運(yùn)作上要更市場(chǎng)化，也啟用了很多職業(yè)經(jīng)理人。”

經(jīng)營(yíng)節(jié)奏驟變，也讓不少越秀地產(chǎn)員工們感受深刻。自2019年下半年以來(lái)，越秀地產(chǎn)不少區(qū)域的工作制度變成了6天制，節(jié)奏快、考核嚴(yán)，成了這家國(guó)企的新常態(tài)。

一位越秀地產(chǎn)廣州公司的內(nèi)部員工對(duì)「市界」表示，“今年上半年一直都是一周休一日，部門會(huì)有KPI要求。卷是很卷，但有個(gè)好處就是不缺項(xiàng)目。”

但這只是可被員工們感知的一角。背靠越秀集團(tuán)，林昭遠(yuǎn)開始施展出更多隱秘的資本運(yùn)作。

大舉拿地背后的財(cái)技

2022年初至今，越秀地產(chǎn)股價(jià)一路上揚(yáng)。2023年4月18日，其股價(jià)還升至13.42港元的歷史新高。

但沒多久后，越秀地產(chǎn)趁熱打鐵，發(fā)布了一則折價(jià)配股的消息。

4月20日，越秀地產(chǎn)在港交所發(fā)布公告稱，公司擬按每持有100股可獲發(fā)30股的基準(zhǔn)進(jìn)行約9.29億股的供股，相當(dāng)于本公司已發(fā)行股份總數(shù)約30%，以此籌集約83.6億港元。

▲（圖源：視覺中國(guó)）

對(duì)于越秀地產(chǎn)而言，通過(guò)供股融資的好處在于，并不會(huì)產(chǎn)生任何債務(wù)壓力。越秀地產(chǎn)在公告中直言，供股不會(huì)產(chǎn)生利息負(fù)擔(dān)或額外債務(wù)，將使所有股東能夠參與公司未來(lái)發(fā)展并從中受益。

不過(guò)，這依然招致了不少投資者的憤怒和不解，“如此缺錢，之前又大力拿地，讓人看不懂。”供股消息發(fā)出沒多久后，越秀地產(chǎn)股價(jià)一度跌18%。

不僅如此，過(guò)去一年，來(lái)自國(guó)資的光環(huán)加持，也讓越秀地產(chǎn)在艱難的2022年，成了金融機(jī)構(gòu)的座上賓，發(fā)債利率越來(lái)越低，融資額度也越來(lái)越高。

財(cái)報(bào)顯示，2022年，越秀地產(chǎn)成功發(fā)行公司債券合共98.4億元，利率只有3.11%，其整體融資成本下降了10個(gè)基點(diǎn)至4.16%，創(chuàng)下歷年最低。

然而，經(jīng)由這兩年的大量拿地后，越秀地產(chǎn)的杠桿開始明顯上升。截至2022年底，其凈借貸比例同比增加15.6%至62.7%。

為了盡快降低負(fù)債、實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張，越秀地產(chǎn)早就把目光投向了“聯(lián)合拿地”。2018年林昭遠(yuǎn)上任董事長(zhǎng)不久后，越秀地產(chǎn)一改往日的低調(diào)謹(jǐn)慎，開始外拓土地并謀求業(yè)務(wù)合作。

「市界」了解到，最近幾年， 越秀地產(chǎn)多次和同屬越秀集團(tuán)的越秀基金合作，以較低成本獲取土地，并進(jìn)行開發(fā)。

2018年至今，越秀地產(chǎn)新進(jìn)入城市數(shù)量達(dá)到17個(gè)，完成北上深及南京、寧波、重慶等8個(gè)二線城市的布局。

其中，合作強(qiáng)度最大的時(shí)期是2021年上半年，越秀地產(chǎn)迅速擴(kuò)大“朋友圈”，一口氣與濱江集團(tuán)、龍光集團(tuán)、仁恒置地及紫薇地產(chǎn)簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議。而在上述項(xiàng)目獲取中，越秀基金的身影多次浮現(xiàn)。

從財(cái)務(wù)角度上，這給越秀地產(chǎn)帶來(lái)的好處是顯而易見的。從事房地產(chǎn)信托方面的人士對(duì)「市界」說(shuō)道，“當(dāng)項(xiàng)目開發(fā)形成銷售后，房企可根據(jù)項(xiàng)目情況選擇回購(gòu)股份，先拿地，后付錢，實(shí)現(xiàn)以最小的投入撬動(dòng)大項(xiàng)目的效果。”

不僅如此，除了與基金合作拿地，越秀地產(chǎn)還通過(guò)與廣州地鐵合作、城市更新等方式，多元化拿地。

截至2022年12月31日，越秀地產(chǎn)共擁有8個(gè)TOD項(xiàng)目，約占公司總土地儲(chǔ)備的13.6%。而在最近的4月20日，越秀集團(tuán)與杭州地鐵集團(tuán)又再次釋放了合作的消息。

通過(guò)積極合作的方式，越秀地產(chǎn)的銷售規(guī)模有了一次大的飛升。今年前3月，越秀地產(chǎn)合同銷售額達(dá)到438.33億元，同比上升約217.3%。在克而瑞榜單中，越秀地產(chǎn)的前3月銷售排名再一次升至13名。

然而，就在越秀地產(chǎn)宣布這個(gè)好消息之前，一些越秀地產(chǎn)的投資者們卻不淡定了。

不久前，有投資者在雪球上“嗆聲”越秀地產(chǎn)，“過(guò)往只有6成拿地權(quán)益的越秀地產(chǎn)，今年前兩個(gè)月實(shí)現(xiàn)了95%的權(quán)益銷售占比。”消息沸沸揚(yáng)揚(yáng)下，越秀地產(chǎn)不得不回應(yīng)稱，“從沒有向第三方提供權(quán)益銷售額數(shù)據(jù)。”

這樣的爭(zhēng)論并不妨礙越秀各地的投拓人員，風(fēng)塵仆仆地奔赴拿地現(xiàn)場(chǎng)，把越秀地產(chǎn)的logo插到全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

但在一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)更殘酷的房地產(chǎn)市場(chǎng)，并不是所有房企都能摘到規(guī)模的“果實(shí)”。面對(duì)規(guī)模化的誘惑，即使是廣州地產(chǎn)一哥，也不能缺乏必要的清醒和反思。

作者 | 李 逗

編輯 | 孫春芳

運(yùn)營(yíng) | 賈天宇

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